Giriş

Türk hukukunda kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmekte olup, kiracının tahliyesi çeşitli sebeplere dayandırılmıştır. Aşağıdaki durumların varlığı halinde kiracı tahliye edilebilmektedir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

Kiraya verenin ihtiyacı

Yeni malik tarafından edinilmesi

Tahliye taahhütnamesi

10 yıllık uzama süresinin geçmesi 

Bu makalede, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye süreçleri ve gerekçeleri Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda incelenecektir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye, Türk Borçlar Kanununun 313 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kiracının, kira sözleşmesine aykırı davranışları kiraya verenin tahliye davası açmasına imkân tanır. Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri şu şekilde özetlenir.

2.1. Kira Bedelinin Ödenmemesi

2.1.1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye Davasının İkame Edilmesi

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, kiracının tahliyesinin en yaygın sebeplerindendir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiracının kira borcunu ödememesi durumunda kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Kiracı, muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya verenin öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar göndererek, borcunu ödemesi için belirli bir süre tanıması gerekir. Aksi takdirde, kira sözleşmesinin feshedileceğine dair bir uyarı yapmalıdır. Kiracıya verilecek süre, çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda ise en az 10 gün olarak belirlenmiştir. Bu süre, ihtarnamenin tebliğinden itibaren işlemeye başlar.

Eğer kiracı, belirtilen süre içerisinde geciken kira bedelini ödemezse, kiraya veren kira döneminin sonunu beklemeden temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir. Ancak, kiracı belirtilen süre içinde ödeme yaparsa, tahliye davası açılması mümkün olmayacaktır.

2.1.2. İki Haklı İhtar Çekilmesi ve Akabinde Tahliye Davası Açılmasıyla Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanununa göre; kiracının kira borcunu bir kira yılı içerisinde birden fazla kez ödememesi ve bu sebeple iki haklı ihtar alması durumunda, kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açma hakkına sahip olur. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri için, kiralama süresi içinde bu koşulların gerçekleşmesi durumunda da tahliye davası açılabilir.

Kiraya veren, kiracıya iki yazılı ihtar göndermelidir; bu ihtarlar farklı aylara ilişkin vadesi gelmiş kira alacaklarını kapsamalıdır. Bu ihtarların ardından kiraya veren, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak tahliye davası açma hakkını kullanabilir.

Tahliye davasının, iki haklı ihtarın tebliğ edildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekmektedir. Bu süre, hak düşürücü bir süredir.

İki Haklı İhtar Sonrası Tahliye

İki haklı ihtar uygulaması, Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesi uyarınca kiraya verenin, kira bedelini düzenli olarak ödemeyen kiracıya karşı tahliye davası açmasına olanak tanıyan önemli bir hukuki mekanizmadır. Bu düzenleme, özellikle kira bedelinin sürekli ödenmemesi nedeniyle kiraya verenin mülkiyet hakkını korumaya yönelik bir yoldur. 

İhtarların İçermesi Gereken Şartlar:

Kiraya verenin, kiracıya karşı iki haklı ihtar çekmesi gerekir. İhtarın içermesi gereken koşulları şu şekilde açıklayabiliriz:

İhtarlar yazılı olmalıdır.

Farklı dönemlerde vadesi gelmiş borçlar için ihtar gönderilmelidir.

Muaccel hale gelmiş kira borcu için gönderilmelidir. 

Borcun ödenmesi için belirli bir süre tanınmalıdır.

 

İki Haklı İhtarın Sonuçları:

Kiracı İhtardan Sonra Borcunu Öderse:

İki haklı ihtar durumunda, kiracının borcunu ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesi, ihtarların geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Yani, kiracı her iki ihtardan sonra kira borcunu ödese dahi, kiraya veren yine de tahliye davası açma hakkına sahip olur. Bu durumda, ihtarlar borcun geç ödenmesi nedeniyle haklı kabul edilir ve dava süreci başlatılabilir.

İhtarların Geçersizliği:

İki haklı ihtarın şartlarına uyulmazsa, örneğin aynı kira dönemi için iki ihtar çekilirse ya da ihtar tebliğ edilmezse, ihtar hukuka aykırı olur ve tahliye davası için şartlar oluşmamış olur. Bu nedenle, ihtarların yasal koşullara uygun olarak düzenlenmesi önem arz etmektedir. 

Dava Açma Süreci:

Kiraya veren, iki haklı ihtarı çektikten sonra, tahliye davasını belirli bir süre içinde açmalıdır. 

Tahliye Davası Açma Süresi:

Kiraya veren, tahliye davasını; iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde açması gerekir. Bu süre, hak düşürücü süre olup, dava açılmadığı takdirde kiraya verenin tahliye hakkı ortadan kalkar. 

İhtarnamelerin Hukuki Geçerliliği:

İki haklı ihtarın geçerli olabilmesi için, ihtarnamelerin kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. İhtarın sadece gönderilmiş olması yeterli değildir; kiracıya tebliğ edildiğinin ispatlanması zorunludur. Bu sebeple ihtarların noter aracılığıyla gönderilmesi tebliği ispatlar.

Tahliye Davasının Açılması:

Kiraya veren, ihtarname tebliğ sürecini tamamladıktan sonra, tahliye davasını kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açar. Dava açılırken, ihtarnamelerin tebliğ edildiği tarihler ve borçlara ilişkin detaylar dilekçeye eklenmelidir. 

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/51 E., 2016/5316 K.

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

2.2. Kiralananın Amaca Aykırı Kullanılması

Kiracı, kiralananı sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak kullanmakla yükümlüdür. Eğer kiracı, kiralananı sözleşmede belirtilen kullanım amacına aykırı şekilde kullanırsa, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

Konut olarak kiralanan bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması, kiralananın zarar görmesine neden olabilecek işlemler yapılması, bu kapsamdadır.

Kiraya veren, kiracının aykırı kullanımını düzeltmesi için ihtar göndermeli ve belirli bir süre tanımalıdır. Kiracı, bu süre sonunda aykırılığı düzeltmezse tahliye davası açılabilir.

2.3. Komşulara Rahatsızlık Verme ve Diğer Yükümlülüklere Aykırılık

Kiracı, kiralananı dikkatli bir şekilde kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilerle komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne sahiptir. TBK m. 316/1'e göre, "Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür." Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışları; gürültü yapma, kiralanan taşınmazda yaşayan diğer kişilere rahatsızlık verme, tahliye sebebi olarak değerlendirilebilir.

Kiraya veren, kiracının özensiz kullanımı veya komşulara saygı göstermemesi durumunda, kiracıya ihtarda bulunmak zorundadır. İhtarda, aykırılığın giderilmesi ve aksi halde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. İhtarnamede en az otuz gün süre verilmesi gerekmekte olup, bu süre sonunda aykırılığın giderilmemesi halinde kiraya veren fesih hakkını kullanabilir.

Yargıtay 6. HD. ,10.12.2007, E. 2007/11721, K. 2007/13560

Davacı vekili dava dilekçesinde davalının eşi olan Oğuzhan D.’nin apartman kapısını defalarca kırdığını, apartmanda silah sıktığını, apartman sakinlerine ve kapıcıya küfür ettiğini, müvekkilini dövdüğünü ileri sürerek davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.12.2004 tarihli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu kiralanan mesken olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır. Davalının eşi olduğu ileri sürülen ve kira sözleşmesinde kefil olarak imzası bulunan Oğuzhan D.’nin dava konusu kiralananın bulunduğu apartman sakinlerinden Fatma Y.’yi dövdüğü iddiasıyla karakola müracaat edildiği, gözaltına alındıkları ve tahkikatın devam ettiği ibraz edilen hazırlık evrakından anlaşılmaktadır. Apartman Karar Defterinin incelenmesinde 22.08.2006 tarihinde alınan kararda davalının eşinin apartmanda silah sıktığı, apartman sakinlerine karşı hakaretlerde bulunduğu, asansör kapısını tekmeleyip, kırdığı, kapıcıya tacizde bulunduğu, apartmandan çıkarılmasının talep edilmesine oybirliğiyle karar verildiği belirlenmiştir. Davacının bu iddialarının tanık beyanları, hazırlık evrakı, karar defteri ile doğrulandığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar davalının doğrudan doğruya kiralayana ve komşularına karşı bir eylemi bulunmamakta ise de davalı ile birlikte yaşadığı sabit olan Oğuzhan D.’nin hareketleri iyi komşuluk ilişkilerine aykırı ve kiralananın açıktan açığa fena kullanılması niteliğindedir. Mahkemece, açıklanan nedenlerle davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerektiğini hükme bağlamıştır.

Sonuç

Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde belirli kurallara ve hukuki süreçlere bağlıdır. İhtar süreleri ve tahliye davası açma süreleri hak düşürücü nitelikte olduğundan bu süreçlerde kira hukuku alanında uzman bir avukattan destek almak hak kaybı yaşamanızın önüne geçecektir.